Contratto di locazione con clausola penale: cosa dice la legge

Contratto di locazione con clausola penale cosa dice la legge
Il contratto di locazione con clausola penale per qualsiasi inadempimento è legale?

Quando si cede un’abitazione in affitto c’è sempre l’incognita dell’inquilino che, dopo una prima fase di puntualità nei pagamenti, diventa moroso. C’è la possibilità di sfrattare, ma non è certo una procedura breve.

Come ricorda La legge per tutti, una recente riforma consente al locatore di non dichiarare i canoni di locazione non percepiti già a partire dalla data di notifica della citazione per sfratto (in passato bisognava attendere l’emissione dell’ordinanza del giudice). Resta comunque il problema dell’indisponibilità dell’immobile.

Spesso, per cautelarsi in qualche modo, il proprietario di casa inserisce nel contratto di locazione delle clausole penali, si tratta di una sanzione per ogni giorno di ritardo. La domanda riguarda la leggittimità di inserire tale clausola, una questione affrontata anche da una recente sentenza della Cassazione.

Il Codice Civile stabilisce che i firmatari di un contratto possono inserire una clausola penale con cui convengono che, in caso d’inadempimento o di ritardo nell’adempimento da parte di uno dei contraenti, questi è tenuto a versare all’altro una determinata prestazione, in genere una somma di denaro che equivale ad un risarcimento forfettario e prestabilito, essendo dovuto a prescindere dalla prova del danno. La parte può però dimostrare di aver subìto un danno più elevato della penale stessa e chiedere un ulteriore importo a titolo di risarcimento. La penale non può essere eccessiva rispetto all’economia del contratto.

Secondo la Cassazione, un contratto di locazione con clausola penale è legale. La clausola penale non costituisce quindi un contratto a parte, ma è una clausola inserita nel contratto di affitto regolarmente registrato.

Con questa previsione le parti stabiliscono, per ogni giorno di ritardo da parte dell’inquilino nella restituzione dell’immobile, una somma forfettaria da corrispondere al locatore. L’obbligo può scattare quando la locazione è cessata (scadenza del contratto) oppure quando è stato notificato un provvedimento di sfratto per morosità.

Le parti sono libere di stabilire l’entità della penale ma va limitato al valore della prestazione non effettuata. Secondo la Cassazione la penale può, in casi straordinari, raggiungere addirittura il 150 per cento dell’entità del canone mensile se il conduttore non restituisce il bene alla scadenza. Per giustificare una penale alta si deve considerare la natura dell’immobile (di lusso e posto in un luogo strategico di una città turistica) ed il carattere notorio dei tempi molto lunghi per lo sfratto.

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