Vendita di una casa a prezzo inferiore al mercato: quali rischi si corrono

Vendita di una casa a prezzo inferiore al mercato quali rischi si corrono
La vendita di una casa a prezzo inferiore al mercato può portare ad un accertamento dell’Agenzia delle entrate, quali sono le conseguenze per venditore ed acquirente

Vendere o acquistare una casa ad un prezzo inferiore al valore di mercato, può essere un vantaggio per chi compra, che spunta un prezzo conveniente, e per chi vende, che incassa velocemente. Tuttavia, si corre il rischio che l’Agenzia delle Entrate, andando a verificare, proceda con una rettifica che porterebbe a far scattare maggiori imposte sia a carico del venditore che dell’acquirente oltre, naturalmente, alle sanzioni tributarie.

Una recente sentenza della Cassazione, riportata da Legge per tutti, spiega quando si rischia la rettifica del prezzo di vendita della casa. Non è poi così difficile per il Fisco scoprire quando accade. Gli indizi sono tanti, a partire da un prezzo di vendita inferiore al mutuo richiesto. Per regolamento bancario, le banche non possono concedere un mutuo superiore all’80 per cento del valore dell’immobile dichiarato dal perito incaricato dall’istituto di credito che concede il finanziamento. Questa regola serve per garantire la stabilità del sistema bancario, per contenere i rischi di perdite in caso di insolvenza del cliente. Si potrebbe arrivare al 100 per cento del valore del bene solo in caso di una ulteriore garanzia, come una fideiussione di un parente.

Secondo la Cassazione, è possibile l’automatica rettifica prezzo di vendita casa se l’appartamento è venduto ad un prezzo inferiore all’80 per cento del mutuo contratto. Si tratta di una presunzione grave che attesta l’evasione fiscale attuata dalle parti.

A disposizione dell’Agenzia delle entrate per verificare l’incongruenza del prezzo di vendita dichiarato dalle parti, anche le Quotazioni Omi, indici statistici che riferiscono l’andamento dei prezzi degli immobili in base alle caratteristiche ed alle quotazioni di mercato, anche se, secondo la Cassazione, non sono sufficienti a determinare una rettifica del prezzo di vendita. Esse infatti rappresentano solo il dato iniziale che necessita di ulteriori elementi di prova.

Spesso gli ispettori del Fisco effettuano una verifica sul posto, un sopralluogo per accertare le caratteristiche dell’edificio e dello stesso appartamento. In assenza di tale controllo diretto, si può parlare di carenza di prova.

Fa testo per il Fisco anche il confronto del valore dell’immobile con altri trasferimenti nella stessa zona, a qualsiasi titolo effettuati (donazioni o vendite) o su eventuali perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano ad oggetto l’immobile sottoposto a controllo. Per difendersi, si potrà verificare se il confronto sia pertinente o meno. Per farlo, occorre fornire gli atti o le informazioni riguardanti gli immobili paragonati, al fine di riscontrare la somiglianza delle caratteristiche.

In ogni caso, per verificare l’effetivo valore dell’immobile, è opportuno acquisire conoscenza diretta dello stato dell’edificio, le caratteristiche degli immobili e della zona in cui sono ubicati, acquisibile anche tramite un sopralluogo o con gli strumenti informatici disponibili in ufficio, anche accedendo a Google Maps. Ciò consente di evidenziare meglio le analogie e le differenze tra l’immobile da valutare e quelli presi come riferimento, sulla base delle principali caratteristiche che influenzano i prezzi di mercato della tipologia di immobile sottoposto ad accertamento.

L’Agenzia delle entrate deve comunque mettere il contribuente in condizione di difendersi e presentare elementi validi a propria discolpa, convocandolo presso i propri uffici. Il confronto preventivo costituisce la modalità istruttoria più valida, poiché consente al contribuente di offrire chiarimenti e documentazione utili ad inquadrare in modo più realistico la stima e, nello stesso tempo, permette all’Amministrazione finanziaria di valutare con più trasparenza.

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