Preliminare del preliminare di compravendita: di cosa si tratta

Preliminare del preliminare di compravendita di cosa si tratta
Preliminare del preliminare di compravendita, l’accordo che precede il preliminare, di cosa si tratta

Quando si vende un appartamento, in linea di massima il venditore firma un accordo con l’acquirente che impegna entrambe le parti, l’una a vendere e l’altra ad acquistare. Il caso riguarda la firma di un primo accordo a seguito del quale si riceve un anticipo e, talvolta, si concede già l’abitazione.

Tutto questo accade prima della firma del contratto definitivo davanti al notaio scelto dall’acquirente senza aver mai firmato un rogito notarile. Cosa succede se l’acquirente, non firma ulteriori accordi e non vuole rilasciare l’immoble?

Qui entra in gioco il preliminare del preliminare, ma di cosa si tratta? A spiegarlo è La legge per tutti. Con il preliminare di compravendita il venditore ed il compratore si obbligano alla firma di un accordo definitivo, a seguito del quale un immobile sarà trasferito a favore dell’acquirente. L’utilità di questo contratto è l’impegno di entrambe le parti a concludere l’operazione, in attesa che maturino determinate condizioni.

Dopo la firma del preliminare di compravendita, se una delle parti non rispetta l’accordo, si può procedere con la cosiddetta azione di esecuzione in forma specifica. Si tratta di una vera e propria causa a conclusione della quale, se dovesse essere accertata la validità dell’impegno preso e l’inadempimento di una delle parti, ci sarebbe una sentenza avente gli stessi effetti del contratto non concluso in precedenza.

Non è raro che le parti si accordino per una pattuizione che preceda un vero e proprio preliminare di compravendita, a questo seguirebbe il contratto definitivo. Si tratta del preliminare del preliminare, la cui ammissibilità è stata pienamente riconosciuta da una importante sentenza della Cassazione a Sezioni Unite.

In sostanza, si è pienamente legittimata quella prassi che vede le parti di un contratto pattuire le varie questioni in più fasi. Ad esempio, con un primo accordo l’acquirente si impegna al futuro aquisto versando un anticipo al venditore.

Successivamente, le parti firmano un secondo contratto, in cui si fissa la data della stipula del rogito notarile e si versa un’ulteriore somma a favore del venditore.

Il preliminare del preliminare di compravendita è dunque pienamente ammesso, tuttavia, la sentenza della Cassazione non chiarisce quali potrebbero essere le conseguenze del mancato rispetto del primo accordo.

Poichè il preliminare del preliminare è legittimo, la conclusione naturale sarebbe che entrambe le parti che lo hanno sottoscritto sono impegnati. Per questa ragione, come confermato da un’altra fondamentale sentenza della Cassazione, se c’è una parte inadempiente al preliminare del preliminare, l’altra potrà risolvere il contratto, pretendere un risarcimento ed ottenere la restituzione dell’immobile, se già in possesso della controparte.

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