Preliminare di compravendita senza indicazione del titolo edilizio: cosa dice la legge

Preliminare di compravendita senza indicazione del titolo edilizio cosa dice la legge
Il preliminare di compravendita senza indicazione del titolo edilizio può compromettere la vendita? Che succede se l’immobile presenta un abuso edilizio

Quando si acquista un immobile, la prassi vuole che si firmi un contratto preliminare di compravendita che impegna entrambe le parti, l’una a vendere e l’altra ad acquistare. E’ buona norma che, prima di arrivare al rogito, si controlli che tutto sia in ordine, dall’eventuale ipoteca che gravi sull’immobile ai debiti condominiali del venditore.

Tuttavia, può succedere che nel compromesso non sia indicato il titolo edilizio che, fra l’altro, consente di accorgersi dell’eventuale presenza di un abuso edilizio. Cosa succede in questi casi? Come riporta La legge per tutti, la Corte di Cassazione si è spesso occupata dell’argmento e recentemente ha chiarito quando nel compromesso bisogna indicare la concessione edilizia e, se in mancanza, il preliminare è valido o nullo.

Sono nulli gli atti di compravendita relativi ad immobili ove non risultino, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. In particolare la legge stabilisce che, ai fini della stipula degli atti di vendita di edifici o di loro parti, il venditore deve fornire una copia dei provvedimenti edilizi che hanno autorizzato la costruzione dell’immobile e le sue eventuali modifiche interne (ad esempio licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, denuncia di inizio attività, segnalazione certificata di inizio attività).

Nell’atto di vendita devono essere indicati gli estremi delle autorizzazioni, se non menzionati, l’atto è nullo. Inoltre, se il notaio autentica un contratto nullo commette una violazione ed è responsabile nei confronti dell’acquirente, oltre ad essere obbligato al risarcimento del danno.

Le Sezioni Unite della Cassazione ritengono che sia importante indicare la licenza edilizia. La citazione nell’atto di compravendita consente di verificare se nell’immobile ci sono delle difformità da essa (ossia dei piccoli abusi edilizi), l’atto è comunque valido per la disciplina pubblicistica. Da un punto di vista privato, l’acquirente potrà tuttavia chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

L’indicazione del titolo edilizio consente all’acquirente di verificare in anticipo se le condizioni dell’immobile sono conformi al titolo stesso e, quindi, tutelarsi dall’acquisto di un immobile che presenti piccoli abusi. Discorso completamente diverso è quando la licenza edilizia manchi del tutto: in tal caso la vendita è completamente nulla.

Per la stessa ragione, il compromesso è valido anche se non riporta la licenza edilizia. Secondo la Cassazione, le norme che impongono la menzione dei titoli edilizi negli atti di trasferimento di immobili non si applicano ai preliminari di vendita, persino per gli immobili abusivi. La legge infatti, nel richiedere a pena di nullità l’indicazione delle autorizzazioni amministrative, fa riferimento solo al contratto definitivo di compravendita e non anche agli atti anteriori com’è appunto il preliminare.

Peraltro, dopo la stipula del preliminare, l’immobile può essere sanato o, in alternativa, il venditore può produrre una dichiarazione sostitutiva da cui risulti che la costruzione è iniziata prima dell’1 settembre 1967 e, in tal caso, il contratto definitivo può essere stipulato.

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