Contratto preliminare di compravendita non registrato: cosa dice la legge

Contratto preliminare di compravendita non registrato cosa dice la legge
Il contratto preliminare di compravendita non registrato può creare problemi? Come funziona e cosa dice la legge

Con la firma del contratto preliminare di compravendita le parti si impegnano a rogitare in una data successiva concordata, in buona sostanza, ci si impegna, uno a vendere e l’altro ad acquistare, prendendosi il tempo necessario per espletare le varie pratiche burocratiche. Il trasferiento di proprietà avverrà in presenza di un notaio.

La legge obbliga a registrare il contratto preliminare di compravendita, anche se stipulato tra le parti con una semplice scrittura privata anche non autenticata. Il compromesso deve essere stipulato necessariamente per iscritto. Può essere una semplice scrittura privata o una scrittura privata autenticata dal notaio o con atto pubblico. Se si tratta di una semplice scrittura privata, non ci sono costi da sostenere, in caso contrario, bisogna procedere all’autentica che ha un costo relativamente basso. Nel terzo caso ci si deve avvalere di un notaio che, di solito, è lo stesso che stipulerà il contratto definitivo di compravendita.

Nel caso di contratto preliminare di immobile ancora da costruire, il compromesso deve essere necessariamente effettuato con atto pubblico notarile o con scrittura privata autenticata. Di qualsiasi contratto preliminare si tratti, la legge obbliga la registrazione che ha il vantaggio di attribuire al compromesso una data certa, nel caso di fallimento del venditore, ad esempio, il contratto preliminare è opponibile al fallimento se ha data certa anteriore. Oppure nel caso di preliminare avente ad oggetto immobili da costruire.

La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula se l’atto è stato redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata; 20 giorni dalla stipula negli altri casi. Se invece il contratto è stato stipulato all’estero e riguarda un immobile sito in Italia, la registrazione deve avvenire entro 60 giorni dalla data dell’atto.

Sono obbligati ad effettuare la registrazione del preliminare di vendita immobiliare: le parti contraenti per le scritture private non autenticate; i notai per gli atti da essi ricevuti, autenticati o rogitati; gli agenti d’affari in mediazione iscritti presso la competente Camera di Commercio per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. In particolare, se non lo fanno direttamente le parti contraenti, il mediatore immobiliare è tenuto a richiedere per sua cura la registrazione (telematica) del contratto ed è, inoltre, tenuto al pagamento dell’imposta solidalmente con le parti stesse. Quindi, nel caso in cui le parti non versino l’imposta, l’agente è responsabile in solido con esse.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita è un adempimento tributario che non ha ripercussioni di carattere civile sulla validità dell’atto. Pertanto, l’omessa registrazione costituisce solo un’evasione fiscale, ma il compromesso ha pieno valore ed impegna le parti. In altre parole, il compromesso non registrato ha lo stesso valore di quello registrato. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’imposta applicando le relative sanzioni. Le parti, però, entro un anno, possono sanare l’omissione con il ravvedimento operoso. Questo significa che se il venditore non adempie al preliminare di compravendita non registrato, l’acquirente ha comunque possibilità di agire nei suoi confronti.

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