Prezzo della casa troppo basso rispetto al mercato: cosa si rischia

Prezzo della casa troppo basso rispetto al mercato cosa si rischia
Il prezzo della casa troppo basso rispetto al mercato può allertare l’Agenzia delle Entrate che predispone un accertamento fiscale, quali sono i rischi che si corrono e le sanzioni

Prima di acquistare una casa, si fanno i conti su quanto verrà a costare, non solo l’abitazione ma anche le tasse che ad essa sono collegate. Pensando di farla franca, spesso chi acquista si mette d’accordo con il venditore per dichiarare un prezzo inferiore, dicendosi disposto a pagare la differenza in nero.

Dichiarando un valore inferiore, naturalmente, si pagano meno tasse. Il rischio è un accertamento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate che può arrivare anche a distanza di anni. In altre parole, si viene a scoprire che il prezzo dichiarato nell’atto è inferiore rispetto ai prezzi di mercato e, dunque, il rischio è di accusa di evasione fiscale.

Come riporta La legge per tutti, la Corte di Cassazione ha più volte affrontato il tema di acquisto di una casa ad un prezzo molto inferiore al mercato. Una recentissima sentenza ha dato un’interpretazione della legge particolarmente rigorosa riguardo ad un rogito con prezzo di vendita inferiore alla rendita catastale. Secondo i giudici, è lo stesso contribuente ad esporsi pericolosamente nel momento in cui chiede il mutuo alla banca. Già questo, infatti, può costituire un indizio di evasione.

Quali sono gli indizi, che per l’Agenzia delle Entrate si chiamano presunzioni, che possono legittimare un accertamento? L’indagine del fisco parte dalle cosiddette quotazioni Omi, ossia dalle stime effettuate dall’Osservatorio del mercato immobiliare. Le stime vengono eseguite sulla base della classe catastale dell’immobile, della sua destinazione d’uso, della collocazione geografica ed urbanistica, dello stato conservativo del bene, della superficie commerciale e via dicendo.

Tuttavia, le quotazioni Omi non sempre sono considerate sufficienti dalla giurisprudenza che spesso annulla l’accertamento immobiliare. Gli altri fondamentali elementi sono, ad esempio, il valore del mutuo richiesto alla banca dall’acquirente, i prezzi praticati nella stessa zona e nel medesimo periodo temporale, per le compravendite o gli affitti, dagli annunci pubblicitari o dalle ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle Dia.

Con dati alla mano, l’Agenzia delle Entrate può presumere che il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita è falso e, quindi, chiedere le maggiori imposte su un valore del bene rivalutato. Inoltre, si dovranno pagare le sanzioni sulla presunta evasione.

Per difendersi dall’accertamento immobiliare dell’Agenzia delle Entrate si può ricorre ad una controperizia che stimi il valore reale del bene, tenendo conto delle condizioni concrete in cui si trova l’abitazione, ad esempio la necessità di ristrutturazioni importanti che ha portato il venditore ad abbassare il prezzo, dello stato di conservazione dell’edificio, dell’urbanizzazione della zona un tempo di valore e poi svalutatasi. La giurisprudenza ha sempre ritenuto illegittimo l’accertamento immobiliare basato solo sulle quotazioni Omi.

Un indizio che non va sottovalutato nel caso del prezzo della casa troppo basso rispetto al mercato è l’importo del mutuo richiesto in banca. Se è vero infatti che il mutuo ipotecario può essere concesso per un importo non superiore all’80 per cento del valore di mercato dell’immobile, per come periziato dal fiduciario della banca, è più che presumibile pensare che il prezzo di vendita effettivo non sia inferiore al finanziamento. Alla base del mutuo infatti c’è una esplicita richiesta dell’acquirente che ha tutto l’interesse a coprire la maggior parte del corrispettivo che deve versare al venditore.

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