Comprare casa senza fare errori: cosa bisogna valutare prima di scegliere

Comprare casa senza fare errori cosa bisogna valutare prima di scegliere
Come comprare casa senza fare errori, cosa è utile valutare prima dell’acquisto, cosa chiedere al venditore

Quando si acquista una casa, bisogna fare delle valutazioni molto importanti. Scegliere l’abitazione giusta è il primo passo da effettuare ma è utile anche conoscere quali sono gli errori più frequenti che si commettono.

Se si tratta della prima casa, chi acquista può contare su alcune importanti agevolazioni fiscali, ad esempio, se si compra da un’impresa di costruzioni, l’Iva da versare sarà al 4 per cento, l’imposta di registro al 2 per cento se acquisti da un privato. In più l’imposta ipotecaria e catastale non vengono liquidate in misura percentuale al valore dell’immobile ma ammontano a 200 euro ciascuna per le vendite da società oppure a 50 euro ciascuna per le vendite da privato.

Per poter usufruire del bonus prima casa, è fondamentale non avere altre abitazioni nello stesso Comune dove si sta acquistante (neanche per quote). Se così non fosse l’immobile dovrà essere venduto o donato.

In secondo luogo non si deve essere proprietario (neanche per quote) di un altro immobile, ovunque situato, già acquistato con lo stesso bonus prima casa. Anche in questo caso, l’immobile dovrà essere venduto o donato; in questo caso c’è un anno di tempo dalla firma del nuovo rogito per farlo. Inoltre, entro 18 mesi dal rogito, si dovrà trasferire la residenza nel Comune della nuova casa acquistata (non necessariamente all’interno della stessa ma anche in un’altra via). Questo significa che si può usufruire del bonus prima casa anche se data in affitto.

Tra le valutazioni da fare prima di comprare casa è verificare se sull’immobile gravano spese di condominio arretrate lasciate dal precedente proprietario. Comunque sia, il Codice Civile limita la responsabilità dell’acquirente solo all’annualità in cui ha comunicato all’amministratore il subingresso nella proprietà ed a quella precedente. E’ suggeribile farsi consegnare dal venditore la liberatoria con cui questi dichiara che non ci sono debiti pendenti.

Sempre in tema di spese, meglio informarsi se l’assemblea ha deliberato lavori di manutenzione straordinaria. La legge dispone che paghi chi al momento del conferimento del mandato all’amministratore di firmare il contratto di appalto era condomino. Pertanto, a versare le spese straordinarie dovrà essere il venditore.

In linea di massima, prima del contratto definitivo, si firma il compromesso, questo per aver più tempo a disposizione ad esempio, per scegliere il mutuo o espletare pratiche burocratiche. Tuttavia, se le idee sono chiare e tutto è in ordine, si può chiedere al venditore di rogitare direttamente. Il preliminare, che non è un atto notarile, ma va comunque registrato, non trasferisce la proprietà ma serve solo per vincolare le parti alla firma del contratto definitivo entro un termine concordato.

Se la casa da acquistare è ancora in costruzine, il preliminare deve essere necessariamente fatto davanti al notaio o con scrittura privata autenticata da notaio. Secondo le ultime disposizioni, il costruttore deve obbligatoriamente consegnare, alla firma del preliminare, una fideiussione. In particolare, il costruttore, in sede di contratto preliminare (e a pena di nullità del contratto), deve consegnare all’acquirente una fideiussione, bancaria o assicurativa, di importo corrispondente alle somme che il costruttore riscuote anteriormente alla stipula del contratto definitivo. Invece alla firma del rogito notarile il costruttore deve consegnare all’acquirente, una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni subiti dall’edificio e provocati a terzi e derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi di costruzione.

La fideiussione del costruttore deve garantire all’acquirente la restituzione di tutte le somme che paga prima del contratto definitivo. La fideiussione è escutibile quando il venditore sia in una situazione di crisi oppure quando non consegni la polizza assicurativa in sede di rogito.

Non può assolutamente mancare la visura ipocatastale che dice se sulla casa ci sono ipoteche o pignoramenti. Si può richiedere all’ufficio del territorio presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, è necessario verificare che l’immobile possieda il certificato di regolarità urbanistica che dichiari la conformità dello stesso a quanto depositato nei pubblici registri.

Per ultimo, ma non certo per importanza, è controllare se ci sono abusi edilizi. Ad esempio, un muro divisorio, una veranda non dichiarata oppure lavori anche più importanti. In questo caso, sancisce la Cassazione, è nullo il contratto definitivo, ma non già il compromesso (visto che, prima del rogito, il venditore potrebbe impegnarsi a ottenere la sanatoria).

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