Compromesso per immobile venduto con abuso edilizio: cosa dice la legge

Compromesso per immobile venduto con abuso edilizio cosa dice la legge
Il compromesso per immobile venduto con abuso edilizio può essere considerato valido o meno, le varie sentenze della Cassazione in merito alla validità del contratto preliminare

Quando si acquista un immobile, è sempre opportuno accertarsi che tutto sia in ordine, in buona sostanza, la necessità è di arrivare a firmare il compromesso avendo verificato che quanto dichiarato dal venditore sia corretto. Buona norma sarebbe controllare che le planimetrie ed i documenti catastali corrispondano esattamente all’appartamento che si sta acquistando.

Succede spesso che si apportino delle modifiche all’interno dell’appartamento senza chiedere il permesso di costruire al Comune, qualora fosse stato necessario. Si tratterebbe quindi di un abuso edilizio non dichiarato all’acquirente che, in teoria, dopo aver firmato il compromesso, può recedere dal contratto.

Come spiega La legge per tutti, in merito alla validità del compromesso di un immobile abusivo, la Cassazione si è più volte espressa in passato. Alcune sentenze restrittive sanciscono che non si può promettere in vendita un immobile con un abuso, in altre, invece, esprime parere favorevole.

Più recentemente la Cassazione è tornata sul tema. La legge stabilisce che è nullo il trasferimento della proprietà di un immobile che presenta un abuso edilizio. In particolare, la norma stabilisce che “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria”.

Inoltre, sono da considerari nulli “se non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda (di sanatoria), munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione”.

Il preliminare non è un atto che trasferisce la proprietà. Non si può vendere un immobile abusivo e l’eventuale atto pubblico notarile è nullo. Che succede se ci si accorge dell’abuso prima della compravendita, ma dopo aver sottoscritto il compromesso di un immobile abusivo è nullo (al pari della vendita) o deve invece considerarsi valido?

Va ricordato che il trasferimento della proprietà dell’immobile si realizza solo con l’atto notarile; invece il preliminare genera solo l’obbligo per le parti di stipulare il contratto definitivo entro una predeterminata data.

Ebbene, secondo i giudici, se è vero che la legge stabilisce la nullità solo dei contratti di trasferimento della proprietà e se è vero anche che il preliminare non ha questo effetto, ma serve solo a vincolare le parti a recarsi, in un momento successivo, dal notaio, ne deriva che detto preliminare, per quanto abbia ad oggetto un immobile con un abuso, è ugualmente valido.

La ragione di questa apparente discriminazione è la volontà di colpire evitare la commercializzazione di immobili abusivi. Ma ben potrebbe essere invece che il contratto preliminare sia concluso proprio per consentire, nelle more della stipula del contratto definitivo di vendita, di regolarizzare l’immobile e chiedere la sanatoria. Ciò non toglie però che l’acquirente potrebbe chiedere una risoluzione per inadempimento contrattuale, per aver il venditore nascosto l’irregolarità. Il venditore dovrà presentare la domanda di sanatoria a proprie spese e, qualora non venisse accettata o regolarizzata con il pagamento delle sanzioni, l’acquirente può recedere dal contratto preliminare per inadempimento. In tal caso, il venditore ha l’obbligo di restituire il doppio della caparra e risarcire tutti i danni patiti dall’acquirente.

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