Compravendita fittizia tra parenti: come annullare il contratto che nasconde la donazione

Compravendita fittizia tra parenti come annullare il contratto che nasconde la donazione
La compravendita fittizia tra parenti può nascondere una donazione indesiderata dagli altri eredi legittimi, come e quando si può annullare un contratto simulato

Una compravendita fittizia tra parenti può nascondere una donazione che gli altri legittimi eredi non gradiscono. Potrebbe essere il caso di una cessione di una casa ad un prezzo irrisorio, assolutamente fuori mercato, tanto da non riuscire a nascondere l’intento di donare l’immobile a discapito di altri.

Gli altri eredi hanno la possibilità di impugnare la finta compravendita immobiliare tra parenti rispettando tempi e metodi. A chiarirlo è una sentenza della Corte di Cassazione riportata da La legge per tutti. Il nostro ordinamento consente di concludere contratti di compravendita tra parenti, coniugi, genitori e figli. La vendita non può essere contestata dagli altri eredi che non possono lamentare una riduzione del patrimonio del venditore, il prezzo incassato infatti vale a reintegrare la perdita per il bene ceduto.

E’ invece possibile impugnare le donazioni che abbiano ridotto le quote ereditarie degli eredi legittimari (coniuge, figli o, in assenza genitori). Questo significa che un genitori proprietario di una sola casa, non può regalarla ad un solo figlio, poiché l’altro ed il coniuge superstite resterebbero privi della quota legittima riconosciuta dalla legge. La donazione può essere quindi contestata, ma solo ed esclusivamente dopo la morte del donante.

La finta compravendita che nasconde una donazione può consistere nella previsione di un prezzo simbolico quale corrispettivo per la vendita oppure l’assenza di passaggio di denaro tra il venditore e l’acquirente.

La vendita fittizia viene di solito effettuata con lo scopo di non rendere revocabile l’atto di cessione. L’intento del venditore è quello di sottrarre un bene di famiglia al pignoramento dei creditori o di avvantaggiare un erede piuttosto che un altro. Tuttavia, non è fondamentale la definizione, in altre parole, il diritto guarda la sostanza dei contratti e non la forma. Sicchè, se un contratto viene definito di compravendita ed il prezzo è simbolico oppure non è mai avvenuto il passaggio di denaro tra le parti, la disciplina applicabile è quella della donazione. Con la conseguenza che gli altri eredi potranno contestare la cessione.

Chi viene leso dalla finta compravendita immobiliare può impugnare l’atto dimostrando che in realtà è una simulazione che lede i propri diritti. Dunque hanno possibilità di agire in tribunale solo gli eredi che verrebbero penalizzati nella loro quota di legittima. La causa di simulazione è diretta a far accertare giudizialmente l’inefficacia totale o parziale del contratto simulato ed il reale rapporto che intercorre tra le parti.

L’azione per far valere la simulazione assoluta non va in prescrizione, questo significa che si potrà chiedere la nullità del contratto simulato senza limiti di tempo; invece l’azione per fare valere il contratto effettivo si prescrive in 10 anni. La prescrizione decorre dal momento della stipulazione dell’atto che si assume stipulato.

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