Gravi difetti di costruzione dell’opera: la tempistica per la denuncia

Gravi difetti di costruzione dell’opera la tempistica per la denuncia
La denuncia per gravi difetti di costruzione dell’opera ha una tempistica precisa, secondo una sentenza della Corte di Cassazione occorre un anno a decorrere dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause

Per gravi difetti di costruzione dell’opera si intendono le carenze costruttive, anche se sono presenti in un singolo appartamento, che pregiudicano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità dell’immobile. Inoltre, anche l’utilizzo di materiali non idonei e/o non a regola d’arte è da considerare tra i gravi difetti.

A proposito di gravi difetti di costruzione dell’opera, si è recentemente espressa la Corte di Cassazione con l’ordinanza (Civ. Ord. Sez. 6, n. 3674, in merito ai gravi difetti ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile, in cui sono indicate le alterazioni che, anche se riguardano soltanto una parte della costruzione, incidono sulla sua funzionalità globale.

La Cassazione ha tenuto a precisare in cosa consistano esattamente i gravi difetti di costruzione, vale a dire “quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura”. Inoltre, per vizi dell’opera, si intendono anche quelli che, anche se non totalmente, impediscono l’utilizzo dell’imobile, come la non efficienza dell’impianto idrico o la presenza di infiltrazioni e umidità, oppure incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio.

Per quanto riguarda la tempistica della denuncia, inoltre, la Corte di Cassazione ha specificato che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti “decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”.

Alla luce di queste motivazioni, nel caso preso in esame, la Corte di Cassazione ha cassato una sentenza della Corte d’Appello di Torino, che aveva dichiarato la prescrizione del diritto di un condominio e dei proprietari delle unità immobiliari al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell’esecuzione dei lavori di costruzione dell’edificio.

I giudici della Corte d’Appello avevano calcolato il termine di prescrizione annuale dalla data della lettera con cui l’amministratore aveva denunciato i gravi difetti emersi nel corso di un’assemblea condominiale precedente, e non da una perizia di parte svolta alcuni anni dopo. Di parere contrario la Cassazione che sosteneva che da quanto discusso in assemblea mancava “quell’apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera”.

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