Effetto dei collegamenti sul mercato immobiliare: positivo per residenziale e commerciale

Effetto dei collegamenti sul mercato immobiliare positivo per residenziale e commerciale
L’effetto dei collegamenti sul mercato immobiliare è positivo, titolo preferenziale per l’acquisto o la locazione sia per il residenziale che per il commerciale

Gli spostamenti da una parte all’altra della grande città, o dall’hinterland al centro cittadino, non sempre sono facilissimi, pertanto, il miglioramento dei collegamenti (aerei, ferroviari, autostradali, stradali e metropolitani), nella maggioranza dei casi impatta sul mercato immobiliare positivamente.

A confermarlo sono numerosi studi realizzati dall’“Osservatorio” immobiliare del Gruppo Tecnocasa. Valore degli immobili e domanda sia residenziale che commerciale, cambia in concomitanza di aperture di metropolitane o di nuove strade. Due esempi arrivano dalla Lombardia, con la Bre.be.mi e con la metropolitana lilla a Milano.

La Bre.be.mi, autostrada che collega Brescia, Bergamo e Milano, le cui iniziali danno origine al nome, ha impattato soprattutto sul settore degli immobili non residenziali e, in particolare, sui capannoni situati nella bassa bresciana e nell’area di Bergamo. C’è stata infatti una ripresa delle richieste di acquisto e di locazione, proprio in corrispondenza delle uscite della Bre.be.mi e della Corda Molle. Infatti uno degli aspetti maggiormente valutati in caso di acquisto e di locazione dei capannoni è proprio la vicinanza ad importanti arterie stradali.

Anche il mercato residenziale ha visto aumentare leggermente la richiesta di acquisto e di locazione nei comuni dell’area. Tra la fine del 2014 e gli inizi del 2015 (l’autostrada è stata inaugurata a luglio 2014), i comuni limitrofi alla Bre.be.mi hanno vissuto un trend dei prezzi migliore rispetto agli altri comuni della stessa provincia.

Infatti, nell’arco temporale considerato, la provincia di Brescia ha avuto un calo dei prezzi del 4,1 per cento, a Rovato i valori sono cresciuti del 7,4 per cento, a Montichiari sono calati del 9,7 per cento ma concentrato, per arrivare poi alla stabilizzazione. La provincia di Bergamo ha visto una perdita media dei valori del 7,7 per cento, mentre Treviglio e Romano di Lombardia hanno registrato rispettivamente un aumento del 6 per cento e stabilità dei valori.

A Milano la metropolitana lilla (la linea 5) è stata costruita durante la crisi del mercato immobiliare ma, a lungo andare, si è rivelata un elemento importante per alcuni quartieri, soprattutto quelli più periferici che non erano ben collegati. Tra questi San Siro, Sempione – piazza Firenze, Cenisio, Testi – Ca’ Granda e Farini – Isola. Quest’ultimo quartiere, occorre precisare, ha subìto anche gli effetti benefici della riqualificazione della vicina zona di Porta Nuova

Dal secondo semestre del 2015 infatti (da quando tutta la linea è operativa) ha visto i prezzi salire maggiormente (+28,3 per cento). A seguire, la zona di Sempione – piazza Firenze con un aumento dei prezzi del 27,7 per cento. In quest’ ultima realtà la linea lilla ha contribuito ad un generale miglioramento dei collegamenti e resa più interessante per chi non riesce ad affittare ed a comprare nei vicini quartieri di City Life e Porta Nuova a cui è ora velocemente collegata. Infine, il quartiere di San Siro che, negli ultimi semestri ha visto crescere non solo i prezzi (+11,8 per cento) ma anche la domanda di immobili in affitto ed in acquisto. E, per la prima volta, si sono registrate richieste di affitto da parte di studenti proprio grazie al miglior collegamento con alcune università.

A Torino lo studio Tecnocasa ha analizzato il tratto di Porta Nuova – Lingotto inaugurato nel 2011. Anche in questo caso la performance dei prezzi dei quartieri interessati, è stata migliore rispetto alla media della città. Infatti, se gli immobili del capoluogo sabaudo sono diminuiti mediamente del 37,3 per cento nel periodo che va dal primo semestre 2011 al primo semestre del 2018, quelli dei quartieri serviti dalla metropolitana sono diminuiti meno. In particolare, San Salvario – corso Dante (-18,2 per cento) e San Salvario – Sacro Cuore – Università (-14,3 per cento). Molinette – Genova ha subito un calo del 21,1 per cento. Prezzi in diminuzione oltre la media di Torino per il quartiere di Nizza – Millefonti dove è stata ultimata la fermata Lingotto ma, sono ancora, in corso i lavori per la tratta successiva quella di Lingotto – piazza Bengasi.

A Roma gli effetti determinati dalla linea C e dalla linea B1, prolungamento della linea B, dalla fermata Bologna a Jonio. La prima ha visto la completa operatività a giugno 2015. A partire da allora fino al primo semestre 2018 gli immobili della capitale hanno lasciato sul terreno il 6,8 per cento mentre quartieri come Torre Gaia (+7,1 per cento), Pigneto (+4,3 per cento), Alessandrino (0 per cento) serviti dalla nuova linea hanno avuto leggeri aumenti dei prezzi o registrato stabilità. Hanno avuto invece una diminuzione più contenuta Torre Spaccata, Malatesta e Centocelle – Faggi – Gerani

Altri, come Torre Maura (-13,1 per cento), hanno registrato un calo più forte dei prezzi ma un maggiore interesse in termini di richieste. Il prolungamento della linea B1 completamente operativa ad aprile 2015 ha consentito un aumento della domanda nella zona di Conca d’Oro ed una sostanziale stabilità dei prezzi. In leggero aumento i valori della zona di Trieste – Torlonia (+1,8 per cento). La contrazione media dei valori immobiliari a Roma nello stesso periodo è stata dell’8,8 per cento.

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