Contratto preliminare di compravendita immobiliare: cos’è e come funziona

Contratto preliminare di compravendita immobiliare cos’è e come funziona
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare impegna compratore e venditore, come funziona, la possibilità di rescissione

Quando si conclude una trattativa, di qualsiasi genere sia, ad una fase verbale, bisogna farne seguire una scritta, del resto, “verba volant, scripta manent” recita la locuzione latina, vale a dire che “le parole volano, gli scritti rimangono”, pertanto, gli accordi stabiliti devono essere messi nero su bianco.

Questo è quanto accade anche per una compravendita, in questo caso, si parta di un contratto preliminare di compravendita immobiliare che viene stipulato tra due parti, venditore ed acquirente che si impegnano a concludere un processo di compravendita entro una determinata scadenza ed a determinate condizioni. A prevederlo è il nostro ordinamento giudiziario e altro non è che una forma di tutela per entrambe le parti.

Qualsiasi trattativa di compravendita non si risolve molto velocemente. Non è detto che venditore ed acquirente raggiungano subito un accordo. In genere, il venditore ha fretta di concludere, l’acquirente ha bisogno di più tempo, ad esempio per ottenere un mutuo non avendo a disposizione subito la somma di denaro necessaria per acquistare l’immobile, oppure il venditore deve preparare la documentazione necessaria da presentare al notaio in fase di rogito.

Proprio per aver più tempo a disposizione, si stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare, un atto che impegna le due parti a concludere le trattative entro un termine stabilito. In buona sostanza, entrambi si accollano tutte le responsabilità e gli obblighi che, se disattesi, portano delle conseguenze.

Stabilendo il contratto preliminare, il venditore non può decidere di vendere ad una terza persona l’immobile e, da parte sua, l’acquirente si obbliga a far fronte al preliminare di compravendita tra privati, arrivando al rogito entro i termini stabiliti.

Nel preliminare di compravendita, che si tratti di un immobile o di terreno agricolo, vanno inserite alcune informazioni fondamentali. Inoltre, il contratto deve essere rigorosamente scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate poiché, in caso contrario, può essere considerato nullo e si può incorrere nella risoluzione del contratto.

Nel contratto deve essere indicata l’immissione nel possesso e nel godimento dell’immobile, in modo da indicare come, dopo l’atto notarile, tutti gli oneri e frutti ricavati dall’immobile, passino dal venditore all’acquirente. Il venditore deve dichiarare che non ci sono pendenze sull’immobile, che sia libero da vincoli qualsiasi quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, operazioni che gravino sull’immobile sia a carattere civile che penale. Non meno importante, è la liberatoria che sull’immobile non gravino spese condominiali arretrate. Infine, obbligo del venditore sarà di far avere al notaio tutti i documenti necessari per stipulare il rogito, dichiarare che l’immobile è regolarmente iscritto nei registri catastali e che non è occupato od oggetto di contratti di locazione.

Nel momento in cui avviene l’accettazione del contratto preliminare di compravendita, si deve stabilire anche l’acconto che l’acquirente dovrà versare al venditore per l’acquisto dell’immobile, la penale che entra in gioco nel caso una delle due parti decida di recedere dal compromesso. Inoltre, con molta precisione, si stabiliscono i termini entro i quali si deve procedere con il passaggio di proprietà e con il pagamento della somma stabilita.

Può accadere che venditore ed acquirente non arrivino ad un accordo e quindi non diano seguito al preliminare di compravendita. In questo caso si può procedere ad una risoluzione consensuale del compromesso, sempre in forma rigorosamente scritta, nella quale andranno riportati i dati del contratto di compravendita, l’immobile oggetto della questione, la data di stipula del preliminare e le generalità di entrambe le parti.

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