Frazionamento di un appartamento in due: tutto quello che bisogna sapere

Frazionamento di un appartamento in due tutto quello che bisogna sapere
Il frazionamento di un appartamento in due richiede una serie di autorizzazioni e verifiche tecniche

Un appartamento molto grande può essere frazionato qualora se ne presentasse la necessità. I fattori da valutare sono tanti, innanzitutto, quello tecnico, poiché dovranno esserci nuovi allacci, contatori, affacci sul pianerottolo e via dicendo. Non ultimo, l’eventuale impatto sull’edificio ed il regolamento di condominio.

Fondamentale sarà farsi qualche conto su quelle che saranno le spese da sostenere e, soprattutto, non violare la legge munendosi delle opportune autorizzazioni e rispettare le norme condominiali.

Il frazionamento di un appartamento richiede alcuni adempimenti amministrativi che sono molto importanti, in alcuni casi, se mal si interpreta la legge, si può incorrere inconsapevolmente in un abuso edilizio. Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha semplificato le procedure di frazionamento o di accorpamento di due unità in un’unica, non si deve richiedere il permesso di costruire al Comune a condizione che non modifichi la volumetria degli edifici. E’ sufficiente presentare in Comune una Cila, vale a dire la Comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico abilitato, oppure la Scia. Il professionista attesta sotto la sua responsabilità che i lavori sono coerenti con le regole ed i piani approvati e che sono compatibili con la normativa antisismica, con il rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Fermo restando che il frazionamento non deve scontrarsi con eventuali divieti del regolamento di condominio, potrebbero sorgere problemi su modifiche interne alle unità immobiliari o la loro destinazione d’uso. Nel primo caso, il regolamento potrebbe vietare l’alterazione della struttura interna degli appartamenti. Nel secondo, il regolamento potrebbe vietare la destinazione d’uso dell’appartamento, ad esempio, se una delle due unità dovesse essere adibita ad un uso diverso da quello abitativo. Comunque sia, queste eventuali clausole devono essere state approvate all’unanimità dall’assemblea di condominio, in caso contrario, non saranno valide.

Per quanto riguarda l’apertura di una seconda porta sul pianerottolo o nuove finestre, il Codice Civile consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, ed anche di alterarle, purché non si alteri la loro destinazione e non si impedisca agli altri di fare altrettanto.

Naturalmente, gli interventi non devono pregiudicare la stabilità dello stabile o violarne il decoro architettonico. La giurisprudenza ha ritenuto più volte lecita l’apertura di una nuova porta sul pianerottolo poiché è la conseguenza di un frazionamento dell’appartamento in due unità immobiliari diverse. La modifica non procura danni estetici al pianerottolo o al palazzo nel suo complesso. Lo stesso discorso vale per l’apertura di finestre sulla facciata dell’edificio.

Un ulteriore aspetto da valutare prima dell’avvio dei lavori è se questi possono creare problemi alla stabilità dell’edificio. E’ bene assicurarsi che non vengano demolite travi e colonne. Per essere sicuri, dovrà essere un ingegnere a valutare attentamente la struttura del palazzo. Di eventuali danni risponderebbe comunque il proprietario dell’immobile, in quanto responsabile anche degli errori dei propri collaboratori.

Con il frazionamento di un appartamento, cambieranno le tabelle millesimali, anche se non incideranno su quelle degli altri appartamenti ma sicuramente dovranno essere riviste quelle dell’immobile interessato ai lavori. La divisione dovrà tenere conto della dimensione degli alloggi, della veduta, della luminosità ed dell’esposizione. Un’eventuale delibera che continuasse a dividerle per il numero di quote originarie non sarebbe valida.

Dopo aver eseguito i lavori sarà necessario aggiornare il Catasto, vale a dire, procedere alla soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.

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