Bed and Breakfast all’interno di un condominio: quando lo consente la legge

Bed and Breakfast all’interno di un condominio quando lo consente la legge
Si può aprire un Bed and Breakfast all’interno di un condominio? L’importanza del regolamento, una sentenza milanese chiarisce se è legale

I Bed and Breakfast sono diventati molto importanti negli ultimi anni come soluzione abitativa per le vacanze o per brevissimi soggiorni di lavoro, una sistemazione temporanea che soddisfa sia il turista che cerca di risparmiare, sia il proprietario di un’abitazione molto grande da cui vuole trarre un reddito.

Resta da capire se sia più o meno legittimo aprire un Bed and Breakfast all’interno di un condominio e, soprattutto, è fondamentale sapere se il regolamento condominiale consente l’esercizio di questa attività. A chiarire cosa possa accadere è una recentissima sentenza della tredicesima sezione civile del Tribunale di Milano che ha espresso parere favorevole.

Il caso preso in esame dal giudice, riportato da ItaliaOggi, riguardava un condomino che chiamava in causa una società con sede nello stesso condominio, che aveva destinato una proprietà ad attività di affittacamere. Il condomino sosteneva che tale attività creava un andirivieni che, secondo il suo parere, andava a violare quelle che erano le norme di decoro, tranquillità e sicurezza del condominio e, dunque, dei suoi abitanti. A sostenere la tesi, il condomino faceva riferimento al regolamento condominiale che vietava di adibire le unità immobiliari ad uso albergo, pensione, locanda e simili.

Con la sentenza n. 1275 dello scorso 8 novembre 2018, il giudice spiegava che l’utilizzo di un appartamento come casa vacanza non era regolare, in quanto assimilabile ad una locazione e non ad una attività alberghiera. Tuttavia, il godimento dei condomini sulle proprietà esclusive sono stabilite esclusivamente dal regolamento contrattuale, ivi incluse le eventuali limitazioni. Il Tribunale di Milano ha quindi deciso che, viste le condizioni alle quali le unità immobiliari erano offerte e concesse in godimento a terzi per soggiorni di durata breve e variabile da alcune ore (secondo la formula day break hotel) a diversi giorni, l’uso cui la società aveva destinato le proprie unità immobiliari non rientrasse tra le destinazioni vietate.

Era inoltre stato evidenziato come il regolamento condominiale vietasse di destinare i locali di proprietà privata o comune ad usi diversi da quelli di abitazione, uffici professionali e/o commerciali, consentendo quindi espressamente ai condomini l’esercizio di attività commerciali, quale appunto quella svolta dalla società convenuta.

L’attività, infatti, non poteva essere qualificata come albergo, pensione, affittacamere, B&b (fattispecie ritenute dalla Cassazione contrapposte all’uso a fini abitativi), perché, nel caso specifico, doveva ritenersi che l’oggetto del contratto fosse la concessione in godimento di un intero appartamento e non di singole camere. Inoltre, il contratto non prevedeva la prestazione di servizi tipici dell’attività alberghiera (cambio giornaliero della biancheria, servizio di pulizia e riordino dell’appartamento, somministrazione di alimenti e bevande).

A parere del Tribunale di Milano, il contratto in questione era da considerari come locazione ad uso abitativo. I servizi compresi nell’offerta (la connessione wi-fi, l’aria condizionata, la messa a disposizione di un appartamento completamente arredato), sono stati quindi ritenuti compatibili con la fattispecie del contratto di locazione e non tali da configurare una diversa prestazione assimilabile a quella alberghiera.

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