Riserva di proprietà del costruttore: l’esclusione di alcune parti comuni

Riserva di proprietà del costruttore l’esclusione di alcune parti comuni
La riserva di proprietà del costruttore esclude alcune parti dai beni comuni del condominio di cui conserva la titolarità

Può succedere che il costruttore di un edificio intenda restare intestatario di una parte di esso, la conseguenza è che ltale spazio resta accatastato ed intestato al costruttore e viene sottratto al condominio.

Si chiama riserva di proprietà e di solito nel rogito con cui sono stati venduti gli appartamenti, viene chiaramente indicato. A spiegare se sia più o meno legittimo è una recente sentenza emessa dal Tribunale di Ascoli Piceno e riportata da La legge per tutti, nella quale viene chiarito se sia possibile chiedere la restituzione di uno spazio comune utilizzato abitualmente da tutti i condomini.

La sentenza traccia il momento esatto in cui nasce un condominio: da tale istante tutti i beni che risultano asserviti all’utilità dello stabile sono di proprietà comune, salvo che vi sia un atto pubblico che disponga diversamente. Questo significa che la riserva di proprietà del costruttore deve essere contenuta nel primo rogito o, al massimo, in un successivo atto di rettifica.

Il condominio nasce nel momento in cui viene venduto anche un solo appartamento e, quindi, all’interno dello stesso stabile, vi sono almeno due proprietari diversi. Non ci può essere condominio se l’edificio appartiene ancora interamente al costruttore; il condominio si forma non appena quest’ultimo firma il primo rogito. Per la costituzione del condominio non è quindi necessario un atto formale o una dichiarazione innanzi ad un pubblico ufficiale, poiché nasce di fatto, quando ci sono due contitolari sullo stesso bene.

Nel momento stesso in cui nasce il condominio, tutte le parti dell’edificio che servono all’uso comune, diventano automaticamente di proprietà del condominio, a meno che non vi sia un rogito che stabilisca diversamente. Ad esempio, la terrazza o il cortile, salvo che siano state vendute ad un condomino specifico o che la società costruttrice abbia deciso di conservarne la titolarità.

Si presume che tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune siano di proprietà del condominio nel momento in cui questo stesso nasce, tuttavia, se il costruttore non vuol cedere al condominio qualche spazio, è necessario che venga esplicitamente indicato nel primo atto di vendita con cui viene ceduta la proprietà del primo appartamento. Dopo tale momento, costituendosi il condominio, le parti comuni diventano di tutti e non è più possibile riservarsene la titolarità.

Il costruttore non può tornare indietro salvo che non effetui un atto pubblico di rettifica della prima vendita (ma solo a condizione che non abbia eseguito, nel frattempo, ulteriori vendite). Una riserva di proprietà effettuata non nel primo atto di vendita, ma solo nei successivi atti di trasferimento, non è idonea ad escludere un determinato bene dal condominio, posto che il condominio si è già costituito e vige la presunzione di condominialità delle parti comuni (la quale può essere vinta solo con un titolo diverso).

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