Comprare casa all’asta è più semplice: 10 consigli utili per non sbagliare

Comprare casa all’asta è più semplice 10 consigli utili per non sbagliare
Ad oggi comprare casa all’asta è più semplice, la facilitazione dell’accesso alle procedure consente la partecipazione all’esecuzione immobiliare anche in via telematica

Da qualche anno molti italiani acquistano un’abitazione all’asta, notoriamente si risparmia molto rispetto ai prezzi offerti dal mercato. L’offerta è molto ampia e lo dimostra il fatto che negli ultimi cinque anni il mercato delle aste immobiliari l’ha vista salire del 23 per cento.

Fino a qualche anno fa, il mondo delle aste immobiliari era principalmente frequentato da operatori professionali, che acquistavano gli immobili per poi riqualificarli e rimetterli sul mercato tradizionale. Oggi le cose sono cambiate grazie ad una maggiore trasparenza, pubblicizzazione e facilità d’accesso alle procedure.

Da pochi mesi è anche possibile seguire tutte le fasi delle nuove esecuzioni attraverso il Portale delle vendite pertecipando in modalità telematica. Per meglio barcamenarsi in un mondo a tratti ancora sconosciuto, Il Sole 24 Ore ha realizzato una guida essenziale, dieci consigli utili per affrontare l’acquisto di una casa all’asta.

1. Via preferenziale senza incanto
La legge 132/2015 ha ampiamente favorito le vendite senza incanto (cioè senza rilanci, almeno in una prima fase). Il giudice può infatti prevedere la procedura con incanto (più complessa) solo se ci sono ragionevoli motivi per prevedere che l’asta si concluderà ad un valore molto superiore rispetto a quello stabilito dalla perizia.

2. L’ordinanza di vendita
Il tipo di asta e le istruzioni per partecipare sono contenute nell’Ordinanza di vendita con la quale il giudice, tra l’altro, stabilisce il prezzo base, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene ed il professionista a cui è delegata la vendita.

3. Il professionista delegato
A gestire le procedure oggi sono notai (delegabili dal 1998), avvocati e commercialisti (dal 2006). Un elemento che libera i giudici, semplifica l’approccio da parte dei cittadini, che non si interfacciano più con i Tribunali ma con studi professionali che, in alcuni casi, si sono riuniti in associazioni a cui i potenziali acquirenti si possono rivolgere per eventuali informazioni.

4. La perizia
Parte integrante dell’ordinanza di vendita è la perizia, sempre consultabile sui siti sui quali il giudice dispone la pubblicità o presso la cancelleria del Tribunale e lo studio del professionista a cui è delegata l’asta. Nella perizia del professionista incaricato dal giudice, non si trova solo il valore dell’immobile, ma anche tutti gli elementi utili per prendere una decisione: planimetria, dati catastali, condizioni di fatto e stato di manutenzione, iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no in asta), eventuale presenza di abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, eventuali debiti verso il condominio e via dicendo.

5. La visita ed il custode
È possibile visitare l’immobile anche più volte, il custode giudiziario è obbligato dalla legge a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.

6. L’offerta in busta chiusa
Nell’asta senza incanto, gli interessati presentano nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita (da aprile in genere è possibile seguire tutta la procedura per via telematica) un’offerta irrevocabile in busta chiusa non riconoscibile ed un assegno circolare, pari al 10 per cento del prezzo proposto a titolo di cauzione. La legge prevede che possano essere accettate offerte più basse fino al 25 per cento rispetto alla base d’asta.

7. Convocazione e aggiudicazione
Se l’offerta è unica, l’immobile verrà aggiudicato; con più offerte si procederà all’incanto, con rilancio minimo (ogni minuto) stabilito dall’avviso di vendita e con l’offerta più alta ricevuta come base. Se l’asta invece va deserta il giudice o il delegato provvederà a indirne un’altra. Dopo ogni tentativo il prezzo si abbasserà del 25 per cento, il giudice può decidere il dimezzamento dal quarto tentativo in avanti.

8. Il decreto di trasferimento
Il giudice emette il decreto di trasferimento se l’asta si conclude con successo, sicchè si cancellano pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore ed al custode di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di regolare affitto) e sostanzialmente sostituisce la vendita (non è necessario il passaggio dal notaio, per cui si “risparmia” sul relativo onorario oltre che su eventuali spese di agenzia).

9. Le tasse: prezzo-valore o Iva
Sotto il profilo fiscale si tratta, a tutti gli effetti, di una compravendita immobiliare. È stata infatti eliminata la disparità che non permetteva di applicare il cosiddetto “prezzo-valore”, cioè la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale dell’immobile invece che sul corrispettivo pagato. Se l’immobile proviene però dal fallimento di un’impresa costruttrice e viene aggiudicato nei 5 anni dalla fine lavori questo regime non è applicabile, come del resto nelle compravendite, e si applicherà l’Iva (con in genere un aggravio sostanziale).

10. Possibilità di mutuo
Anche per l’acquito di una casa all’asta si può chiedere un mutuo, grazie a convenzioni stabilite dai tribunali con le banche. È opportuno informasi con largo anticipo poiché il pagamento per l’aggiudicazione avviene prima del decreto di trasferimento che assegna l’immobile al nuovo proprietario. Quindi la banca deve mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter accendere l’ipoteca sull’immobile. Meglio dunque munirsi di una predelibera.

Add Comment

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.