Vendere un immobile con abuso edilizio: la tutela per chi acquista

Vendere un immobile con abuso edilizio la tutela per chi acquista
Si può vendere un immobile con abuso edilizio ma l’acquirente deve esserne a conoscenza, la tutela per chi lo scopre dopo il compromesso o il rogito

L’opinione comune è che la propria abitazione può essere modificata, in modo più o meno evidente, senza chiedere le dovute autorizzazioni. Così nasce l’abuso edilizio ed, erroneamente, si pensa che non ci saranno conseguenze, in realtà si tratta di reato. Quindi, che sia un immobile totalmente abusivo o che sia una parete demolita, si parla sempre di abuso, con una gravità ed una risoluzione differente.

Comunque sia, il problema nasce quando si vuole vendere l’immobile al quale sono state apportate modifiche non denunciate al Comune e per le quali non è mai stata presentata istanza di concessione in sanatoria. Si rischiano sanzioni di carattere amministrativo o addirittura penale.

L’irregolarità edilizia non significa che l’immobile non possa essere venduto, tuttavia, è fondamentale avvisare l’acquirente della presenza dell’abuso che dovrà essere formalizzato sia nel contratto preliminare, sia nel contratto definitivo, vale a dire nel rogito. In tal modo, l’acquirente non potrà né contestare, né chiedere risarcimenti.

In caso contrario, l’acquirente può impugnare il contratto entro 10 anni e chiederne al Tribunale lo scioglimento oppure chiedere il risarcimento del danno. Se si tratta di abusi di piccole dimensioni, l’acquirente può eventualmente chiedere una parziale restituzione del prezzo, il necessario per le spese di demolizione o per la richiesta di sanatoria, oltre all’eventuale risarcimento del danno. E’ importante sapere che se l’acquirente ha acquistato un immobile con abuso edilizio non dichiarato tramite un’agenzia immobiliare, lo stesso potrà rivalersi, oltre che contro il venditore, anche contro l’agenzia.

All’acquirente che si accorge dell’abuso dopo la stipula del compromesso, la legge consente di tirarsi indietro ma il venditore potrà impedire la risoluzione del contratto solo se, prima della data del rogito notarile, chiede e ottiene la concessione in sanatoria.

Questo significa che, anche se intervenuta in data successiva alla firma del preliminare, l’abuso si riterrà sanato ed il contratto sarà valido a tutti gli effetti. In pratica, il compratore non potrà più agire contro il venditore e dovrà procedere necessariamente a firmare il rogito.

Se l’abuso edilizio viene scoperto dopo il rogito, l’acquirente può chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione dei soldi versati. L’alternativa è presentare la domanda di sanatoria, addebitando le spese al venditore oppure demolire l’abuso addebitandogli le spese.

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