Acquistare una casa pignorata: come si deve procedere e se si può fare

Acquistare una casa pignorata come si deve procedere e se si può fare
Si può acquistare una casa pignorata? Difficile ma non impossibile trovando un accordo con il creditore ed il proprietario debitore

Negli ultimi anni, a causa dei debiti contratti durante la forte crisi economica, molti italiani si sono visti pignorare la casa. E’ noto che acquistare un immobile all’asta sia vantaggioso, si risparmia molto rispetto al prezzo di mercato, ma non è detto che qualcuno sia interessato all’acquisto.

Nel frattempo, il debito rimane ed il proprietario pensa di vendere privatamente l’immobile. Si può fare? Assolutamente no. Come spiega La legge per tutti, il pignoramento è un vincolo legale a non disporre del bene, dunque, non si può cedere, vendere, donare, dare in affitto o in comodato. L’ipoteca, che normalmente viene iscritta prima dell’avvio del pignoramento, consente al creditore, anche dopo l’eventuale vendita dell’immobile, di poter pignorare lo stesso in capo al nuovo proprietario. E’ importante sapere che, se comunque si procedesse alla vendita, l’acquirente non al corrente dell’ipoteca e dell’esecuzione forzata, può rivalersi sia contro il venditore in malafede che contro il notaio che non ha fatto i dovuti accertamenti prima del rogito.

Comunque sia, può verificarsi anche il caso che tra venditore ed acquirente vi sia l’intesa di vendere ed acquistare la casa pignorata. Come si può procedere senza correre rischi? Il meccanismo è complesso ma non impossibile. In buona sostanza, per procedere all’acquisto dell’immobile è necessario pagare prima il creditore, assicurarsi che questi interrompa la procedura esecutiva, cancelli l’ipoteca e così consenta l’effettivo trasferimento della proprietà. La complessità sta soprattutto nel fatto che le parti raggiungano un accordo. In altre parole, venditore, acquirente e creditore devono trovare un’intesa preliminare.

Il primo passo è che il debitore ottenga dal creditore che ha intrapreso il pignoramento, l’esatto calcolo delle sue spettanze, vale a dire che dovrà aggiungere al capitale iniziale, gli interessi maturati, la rivalutazione monetaria e le spese legali nel frattempo sostenute per il procedimento di esproprio.

Il secondo passaggio è procedere ad un’offerta di saldo e stralcio, vale a dire proporre un forfait, da versare in un’unica soluzione, che estingua il debito per sempre. È questa certamente la parte più difficile ma che potrebbe avere successo, il creditore riceve subito i soldi, seppur in misura ridotta, ma senza l’incertezza del pignoramento che non sempre dà esiti postivi o consente di recuperare tutte le somme.

La parte più delicata è il trasferimento dei soldi del prezzo, il passaggio di proprietà, la chiusura del pignoramento, la cancellazione dell’ipoteca. Il venditore non può certo pagare il creditore prima di ricevere i soldi dall’acquirente. Quindi, per una questione logica, è prima necessario che i soldi vengano corrisposti e che, almeno una parte di questi, finiscano direttamente nelle tasche del creditore. L’eventuale residuo rispetto al corrispettivo pattuito può rimanere al venditore. In cambio del denaro, il creditore si impegna a cancellare immediatamente la procedura esecutiva e l’ipoteca. Lo farà davanti al notaio od al giudice, in udienza, in modo che il verbale costituisca titolo esecutivo contro lo stesso creditore qualora non adempia a tali obblighi.

Riassumendo, le soluzioni per acquistare una casa pignorata sono:

  • venditore, acquirente e creditore si incontrano davanti ad un notaio, quest’utimo certifica il passaggio delle somme, trasferisce la proprietà dell’immobile e subordina l’efficacia della vendita alla cancellazione dell’ipoteca e della procedura esecutiva immobiliare, questa potrebbe essere la soluzione più garantista;
  • l’acquirente si offre di pagare, davanti al giudice, la somma necessaria ad estinguere la procedura. Il giudice, con il consenso del creditore procedente, cancella l’esecuzione forzata. Sempre davanti al giudice, si mette a verbale che la somma viene data come corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell’immobile che il proprietario si impegna a trasferire all’acquirente in una data prefissata davanti a notaio.

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