Compravendita falsa di un immobile: come tutelarsi, quali rischi si corrono

Compravendita falsa di un immobile come tutelarsi, quali rischi si corrono
La compravendita falsa di un immobile ha varie motivazioni, ma ci sono delle regole da rispettare e si corrono dei rischi

Per salvaguardare un immobile dai creditori, ad esempio, dal pignoramento della banca, se non si vuole lasciare il bene agli eredi, si pensa che una compravendita falsa risolva il problema. Di fatto, così non è, se ci sono chiari indizi di falso, la parte lesa ha modo di tutelarsi, anche se deve agire entro i termini stabiliti dalla legge per evitare che la vendita diventi irrevocabile.

A spiegare come si possa simulare una vendità è La legge per tutti. La “simulazione relativa” avviene quando si vende l’immobile ma in realtà si tratta di donazione. In pratica, le parti fingono il passaggio del denaro che viene poi restituito a diverso titolo. Lo scopo è nascondere l’intento reale di donare il bene. Si parla invece di “simulazione assoluta” quando si vende un immobile ma in realtà non si vuole cederlo. In tale ipotesi, si ha solo un mutamento di titolarità nei pubblici registri immobiliari ma, nei fatti, il finto venditore resta proprietario del bene ed il finto acquirente non accampa alcun diritto.

Pertanto, se si vuole dare credibilità alla vendita fittizia, si dovrà anche trasferire il denaro e, trattandosi di somme importanti, il trasferimento dovrà avvenire necessariamente attraverso una banca o le poste. In alternativa, specie per le vendite a rate, si possono usare gli assegni. E’ o stesso notaio che attesta il passaggio di mani dell’assegno a titolo di vendita e, in caso contrario, potrebbe fare resistenza se questo non viene consegnato in sua presenza.

Sempre di compravendita falsa si parla quando il corrispettivo è irrisorio e di gran lunga inferiore ai prezzi di mercato. In tal caso, si parla di una “vendita mista a donazione”, anche se poi tutte le conseguenze in termini di validità dell’atto sono quelle della donazione.

Il problema della vendita, fittizia o meno, è che sconta più tasse rispetto alla donazione (per la quale, specie tra parenti, sono previste franchigie elevate). Si rischia un accertamento se non si provvede al versamento.

Se la vendita avviene a titolo di prima casa, l’Iva è al 4 per cento, diversamente al 10 per cento. Se la donazione avviene tra genitore e figli si applica l’imposta sulle donazioni del 4 per cento ma solo sul valore che eccede un milione di euro. Tra fratelli e sorelle invece l’imposta sale al 6 per cento ma con una franchigia di 100mila euro. Tra gli altri parenti è sempre al 6 per cento ma senza franchigie. Tra estranei, l’imposta sulle donazioni è dell’8 per cento. Se il beneficiario della donazione è un portatore di handicap la franchigia è di 1,5 milioni di euro.

Un altro modo per realizzare una finta donazione è quando la vendita viene subordinata all’impegno per l’acquirente di prendersi cura del venditore fino alla fine dei suoi giorni (vitalizio alimentare), ma in realtà tale prestazione viene garantita per poco tempo o per nulla. In generale, nel vitalizio alimentare, il corrispettivo non sono i soldi versati a titolo di prezzo, ma un’obbligazione in natura: l’assistenza morale e materiale. La giurisprudenza ritiene però che quest’atto sia nullo quando il finto venditore è già molto malato e, pertanto, non ha una grossa aspettativa di vita. Difatti la controprestazione è insignificante rispetto al valore del bene venduto.

Un ultimo modo per simulare la vendita, in realtà non voluta affatto, è tramite la separazione consensuale dei coniugi in tribunale. A fronte della rinuncia al mantenimento da parte della moglie, il marito le trasferisce la titolarità della casa che, così, passando di proprietà, non diventa aggredibile.