Disdetta anticipata del contratto di locazione: cosa dice la legge

Disdetta anticipata del contratto di locazione cosa dice la legge
La disdetta anticipata del contratto di locazione deve essere necessariamente scritta, gli accordi verbali non hanno valore

In linea di massima, i contratti di locazione hanno una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Può succedere di aver necessità di cambiare casa e, dunque, si decide di avvisare il proprietario di casa e, per regolarità, si paga l’imposta di registro dovuta all’Agenzia delle Entrate alla cessazione dell’affitto.

Potrebbe sembrare tutto semplice ma così non è, poiché, come spiega La legge per tutti, il proprietario, essendoci un semplice accordo verbale, può chiedere in un secondo momento il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto, magari perchè sperava di trovare subito un nuovo inquilino che, alla fine, non c’è stato.

Con un accordo verbale, di fatto, il proprietario ha la possibilità di respingere la risoluzione anticipata del contratto. In merito si è espressa recentemente anche la Cassazione.

Va innanzitutto precisato che il contratto di locazione deve essere necessariamente scritto, a pena di nullità e regolarmente registrato, in mancanza, si rischia la nullità dell’accordo. Con il risultato che il padrone di casa non solo non potrà ricorrere alla procedura accelerata dello sfratto (dovendosi accontentare della più lunga e costosa azione di rilascio), ma non avrà neanche il potere di chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni maturati e non corrisposti.

Sia l’inquilino che il proprietario di casa sono tenuti a rispettare la scadenza del contratto, salvo che il proprietario impedisca il primo automatico rinnovo del contratto (contratto a canone libero); dopo i primi 3 anni, nel contratto a canone concordato solo se ricorrono specifiche ragioni indicate dalla legge (ad esempio necessità di abitare l’immobile, di ristrutturarlo, di venderlo); l’inquilino può disdettare il contratto in qualsiasi momento per giusta causa, salvo preavviso di sei mesi. In ogni caso le parti sono libere di indicare, nel contratto, ulteriori e specifiche cause che consentono al conduttore il recesso anticipato.

Sul come fare per dare anticipatamente la disdetta del contratto di affitto, il tribunale di Milano ha chiarito che è necessario un documento scritto, non basta l’intesa verbale. Senza una scrittura privata, l’affitto si considera ancora in corso e il locatore è libero di chiedere i canoni successivamente maturati. Né basta il pagamento dell’imposta di registro per dimostrare la volontà contraria delle parti.

Pertanto, chi vuol concordare con il padrone di casa lo scioglimento anticipato del contratto di affitto, dovrà mettere tutto per iscritto anche se il proprietario, a parole, lo ha autorizzato a lasciare l’appartamento.

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