Mutuo o prestito per ristrutturare la prima casa: 10 consigli utili

Mutuo o prestito per ristrutturare la prima casa 10 consigli utili
Cosa conviene fra mutuo o prestito per ristrutturare la prima casa, i consigli per evitare di inutili sprechi di denaro

Le detrazioni fiscali hanno spinto molti italiani a ristrutturare la propria casa e, secondo i dati di Scenari Immobiliari, lo scorso anno sono state 700.000 le abitazioni per le quali sono stati effettuati interventi di ammodernamento.

Molti italiani sono ricorsi all’aiuto di un finanziamento per poter affrontare le spese e, secondo l’osservatorio di Facile.it, quando si parla di ristrutturazioni, la richiesta media è stata pari a circa 16.000 euro per i prestiti personali, 88.500 euro per i mutui. Sulla convenienza o meno di scegliere l’una o l’altra soluzione, Facile.it dà 10 utilissimi consigli per fare la scelta giusta:

1. Quanto chiedere. E’ la prima decisione da prendere; in generale conviene orientarsi verso un prestito personale se il finanziamento è più contenuto, ma si può richiedere sino a circa 70 mila euro. Per importi superiori, la soluzione più indicata è un mutuo ristrutturazione; non ci sono valori minimi e ogni istituto applica le proprie politiche, ma normalmente il credito viene concesso a partire dai 30.000 euro.

2. Quale tasso considerare. Per valutare e confrontare le due tipologie di finanziamento è fondamentale il tasso. Oltre al Tan (Tasso Annuo Nominale) è importante tenere in considerazione il Taeg (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutti i costi connessi al finanziamento, come le spese di istruttoria o perizia. Nello specifico, per i prestiti personali per ristrutturazione, a seconda dell’importo e della durata, le migliori offerte hanno un Taeg che oscilla, attualmente, tra il 5,44 e il 7,98 per cento. Per un mutuo ristrutturazione prima casa, invece, bisogna scegliere tra tasso variabile (migliori Taeg tra lo 0,78 e lo 0,83 per cento) o fisso (migliori Taeg tra l’1,50 e il 2,08 per cento).

3. I costi accessori cui fare attenzione. Sul costo complessivo del finanziamento gravano anche altri costi connessi ai prestiti e mutui per ristrutturazione. Per il prestito personale sono da considerare, generalmente, le spese di istruttoria, di incasso e gestione rata, quelle di notifica e di chiusura pratica, l’imposta di bollo, e, se previsti, eventuali costi iniziali o assicurativi. Per i mutui ristrutturazione, invece, le spese aumentano. Bisogna, infatti, aggiungere il perito (in media tra i 200 ed i 300 euro, variabili anche in funzione del numero di perizie necessarie) e l’atto (il cui costo è legato al valore dell’iscrizione ipotecaria) che il notaio dovrà redigere per finalizzare il mutuo. Ed ancora, i costi relativi all’assicurazione obbligatoria di scoppio e incendio. Se l’abitazione è già coperta da una polizza di questo tipo, è necessario verificare che abbia le caratteristiche richieste per il nuovo finanziamento o, in caso contrario, occorre stipularne una nuova.

4 Le garanzie richieste. Per entrambi i finanziamenti è necessario, che il richiedente abbia un reddito fisso sufficiente a garantire il rimborso delle rate. Per il prestito personale questo è l’unico requisito richiesto, mentre, per il mutuo ristrutturazione è necessaria anche una garanzia reale, vale a dire l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile che si intende ristrutturare. Resta valido, per i mutui così come per i prestiti, che qualora l’istituto erogante lo ritenesse necessario, potrà richiedere ulteriori garanzie.

5. Le tempistiche di erogazione. Un prestito personale ha tempi di erogazione molto rapidi, che variano generalmente tra le 24 ore ed i 15 giorni. Il mutuo ristrutturazione, invece, ha tempi notoriamente più lunghi, al pari di un mutuo tradizionale; solo per passare dall’istruttoria della pratica all’erogazione occorrono, in media, circa 60 giorni.

6. Potrebbe essere utile un mutuo SAL? Altra differenza tra mutuo e prestito ristrutturazione è la modalità di erogazione; con il prestito la somma viene sempre concessa in un’unica soluzione. Per il mutuo, soprattutto se l’importo richiesto è contenuto rispetto al valore complessivo dell’immobile, la banca potrebbe concedere la somma in un’unica soluzione, al pari di un prestito personale, mentre, se l’importo richiesto è elevato, l’istituto di credito potrebbe proporre un cosiddetto mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori). Si tratta di una particolare formula di finanziamento che prevedere l’erogazione dell’importo in diverse tranches, ognuna rilasciata dalla banca solo dopo che un perito abbia accertato il nuovo valore acquisito dall’immobile all’avanzare dei lavori.

7. Come scegliere la durata. Il prestito personale ha una durata massima di 10 anni, per questo motivo viene preferito per finanziamenti contenuti; il mutuo ristrutturazione, di contro, può arrivare anche a 30-35 anni. La scelta della durata del finanziamento deve quindi essere fatta in base all’importo complessivo che si vuole chiedere, all’ammontare della rata mensile che si può sostenere e, non ultimo, all’età del richiedente. In generale è bene considerare che più è lungo il finanziamento, maggiore sarà il tasso di interesse applicato, ma il peso della rata mensile, essendo spalmato su un periodo maggiore, risulterà minore. Il mutuo resta, di fatto, l’unica strada percorribile se si vuole ripagare il debito in più di 10 anni. Se invece la durata è particolarmente breve, potrebbe convenire optare per un prestito personale, i cui costi accessori risultano minori.

8. Cosa portare in detrazione. Sul fronte delle agevolazioni fiscali è il mutuo ristrutturazione prima casa ad uscire vincitore; se richiesto per l’abitazione principale, questo dà diritto a una detrazione annua Irpef del 19 per cento degli interessi pagati sul mutuo (importo massimo su cui calcolare la detrazione: 2.582,25 euro). Il prestito personale, invece, non dà diritto ad alcuna detrazione. Per il proprietario rimane valida (indipendentemente dal fatto che si opti per un prestito personale, un mutuo, o persino attingendo dai propri risparmi) la possibilità di godere delle detrazioni fiscali legate all’intervento di ristrutturazione. In questo caso, se i lavori rientrano tra quelli previsti dalla legge, il proprietario può richiedere una detrazione Irpef pari al 50 per cento del valore dell’intervento, fino ad un massimo di 96.000 euro, che verrà applicata nei 10 anni successivi alla ristrutturazione.

9. Cosa fare se la casa ha già un mutuo ipotecario. Due le alternative: se il proprietario vuole richiedere un nuovo mutuo, e non dispone di altre garanzie reali, la banca potrebbe proporre un mutuo sostituzione con liquidità per ristrutturazione, soluzione che consente di sostituire il primo finanziamento con uno nuovo che include anche una quota di liquidità aggiuntiva da utilizzare per i lavori. In questo caso, però, attenzione alle somme richieste: l’istituto di credito non concederà un nuovo finanziamento se l’ammontare complessivo supera l’80 per cento del valore dell’immobile. La seconda soluzione è il prestito personale che, come spiegato, non necessita di garanzie reali per essere concesso anche se, prima di dare l’OK, la società del credito verificherà che il richiedente abbia una capacità reddituale tale da permettergli di sostenere le rate dei finanziamenti in corso.

10. Penali ed estinzione anticipata. Per entrambi i finanziamenti si può decidere di estinguere anticipatamente il debito, totalmente o in parte. A partire da febbraio 2007, per il mutuo ristrutturazione prima casa, la banca non può applicare alcuna penale per l’estinzione anticipata; nel caso di prestito personale, invece, bisogna prestare attenzione perché a seconda del contratto sottoscritto, potrebbe essere previsto il pagamento di un indennizzo, compreso tra lo 0,5 e l’1 per cento del valore del prestito, a favore della società che lo ha concesso.

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