Garanzie per vizi e difetti dell’immobile: cosa dice la Cassazione

Garanzie per vizi e difetti dell’immobile cosa dice la Cassazione
Quali sono le garanzie per vizi e difetti dell’immobile acquistato, la differenza fra contratto di appalto e compravendita, la sentenza della Corte di Cassazione

C’è una sostanziale differenza fra un contratto di compravendita e uno di appalto, fondamentale nei casi in cui si arrivi a dover chiedere un risarcimento danni dopo aver acquistato un immobile.

Quando ci si rivolge direttamente ad un costruttore si tratta di un contratto di compravendita e non di appalto. A precisarlo è la sentenza 26574/2017 della Corte di Cassazione che entra nel merito dei tempi utili per far valere la garanzia in caso di vizi o difetti dell’immobile acquistato.

Nelle compravendite i tempi per ottenere un risarcimento sono più brevi che nell’appalto. Le cose cambiano se si è in presenza di difetti di costruzione che possono causare la rovina dell’immobile. In questo caso i tempi per far valere la garanzia e le responsabilità del costruttore sono gli stessi sia che si tratti di compravendita sia che si tratti di appalto: il costruttore/venditore è responsabile per dieci anni dalla consegna dell’immobile ed è obbligato al risarcimento.

L’articolo 1495 del Codice Civile, in merito alle garanzie nelle compravendite, stabilisce che vizi o difetti devono essere denunciati entro otto giorni dalla scoperta e che l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna.

Per quanto riguarda i vizi in caso di appalto, gli articoli 1667 e 1668 del Codice Civile stabiliscono che il periodo di garanzia è più lungo. Il committente può denunciare all’appaltatore i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’immobile. Il committente ha la possibilità di chiedere che i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, che il prezzo sia diminuito, ma anche chiedere che il contratto venga risolto.

L’articolo 1669 del Codice Civile, inoltre, stabilisce che se l’immobile non presenta vizi, ma difetti tanto gravi da causarne la rovina, la garanzia ha una durata di dieci anni, sia che si tratti di compravendita sia che si tratti di appalto.

Alla luce di ciò, i giudici hanno negato il risarcimento richiesto per una serie di vizi perchè l’azione era stata presentata oltre i termini previsti. Decisione diversa è stata presa per la richiesta di risarcimento per alcuni difetti di costruzione che causavano rischi per gli abitanti dell’immobile.

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