Rent to buy per immobili strumentali: il regime fiscale

Rent to buy per immobili strumentali, il regime fiscale
Rent to buy per immobili strumentali, il regime fiscale

Con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sul regime fiscale applicabile ai nuovi contratti di “rent to buy” per immobili strumentali.

Il rent to buy, quindi, è un contratto che può essere applicato anche agli immobili strumentali non solo a quelli abitativi. Con il rent to buy un immobile strumentale è concesso in godimento con il diritto del conduttore di acquistarlo in seguito imputando a prezzo i canoni versati, in tutto o in parte.

Così spiega l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, fornendo chiarimenti sul regime fiscale applicabile, per le imposte dirette e indirette, ai nuovi contratti di rent to buy in base all’articolo 23 del Dl 133/2014. Di seguito, i punti più rilevanti ai fini fiscali.

Il rent to buy per gli immobili strumentali è una disciplina contrattuale diversa dalla locazione finanziaria, che consente al conduttore di godere immediatamente dell’immobile, riservandosene l’acquisto futuro con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce la disciplina fiscale applicabile per il periodo del godimento dell’immobile prima dell’esercizio del diritto di acquisto: i canoni sono assimilati a quelli della locazione dal successivo esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore e del trasferimento dell’immobile, con riguardo anche alla tipologia dei soggetti concedenti/venditori, operanti o meno in regime di impresa.

Per quanto riguarda le imposte sui redditi, per il concedente che opera in regime d’impresa, nei periodi precedenti all’esercizio del diritto di acquisto rilevano solo i canoni di locazione (nel caso di immobili strumentali per natura o di beni merce) o quanto emerge dal confronto tra il canone di locazione e la rendita catastale (nel caso di immobili patrimonio), mentre non sono importanti gli acconti, in quanto anticipo sul prezzo di vendita.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, nel periodo precedente l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, rileva sia la concessione in godimento dell’immobile da parte del proprietario a fronte del pagamento di una quota del canone sia la quota di canone destinata ad acconti prezzo, nella misura indicata nel contratto, per la vendita dell’immobile.

La quota del canone corrisposta per il godimento è assimilata, ai fini del regime fiscale, ai canoni di locazione. L’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno. Oppure, in relazione all’imposizione sugli acconti, l’imposta viene calcolata sull’ammontare complessivo dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.

Se il contratto di godimento rientra nel campo di applicazione dell’Iva, per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, il contratto sconta l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1%, indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione. Le quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita sono assoggettate all’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.

Se il contratto di godimento non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, per il godimento trova applicazione l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2%. Invece, per la quota di canone da imputare a corrispettivo di vendita, viene applicata l’imposta di registro nella misura del 3% (articolo 9 della tariffa, parte I, Tur) sull’importo complessivo degli acconti pattuiti. Se il conduttore esercita il diritto all’acquisto, per il trasferimento dell’immobile strumentale si applicano le aliquote normalmente previste per i trasferimenti.

Per la determinazione dell’imposta di registro da applicare in sede di trasferimento, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che si applica la disciplina prevista dalla nota all’articolo 10 della tariffa, parte I, del Tur, ovvero dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo deve essere scomputata quella corrisposta in relazione agli acconti prezzo.

Se il conduttore non esercita il diritto di acquisto, il contratto viene risolto per inadempimento. In tal caso, non va restituita l’imposta di registro corrisposta nella misura del 3%, applicata in relazione alla quota di canone assimilata ad acconti prezzo, anche nel caso in cui il concedente restituisca di tali somme al conduttore.

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