Manutenzione straordinaria: quando e come ci vuole la delibera

Manutenzione straordinaria quando e come ci vuole la delibera
Manutenzione straordinaria
I lavori di manutenzione straordinaria in condominio necessitano di una delibera, a volte può decidere l’amministratore in piena autonomia.

Con il passare degli anni, si rendono necessari lavori di manutenzione straordinaria in qualsiasi condominio, la domanda più ricorrente è a chi tocchi prendere una decisione di esecuzione dei lavori e quali sono gli adempimenti necessari affinchè tutto sia svolto correttamente. È il Codice Civile che risponde ai quesiti.

Va innanzitutto specificato che gli interventi possono essere definiti ordinari o di manutenzione straordinaria. I più frequenti sono lavori ordinari che possono essere stabiliti autonomamente dall’amministratore, come stabilisce l’art. 1130. Per intenderci, il cambio di una lampadina nel condominio o la riparazione di un portone, non richiedono alcuna decisione assembleare anche per una esigenza di celerità nell’esecuzione dei lavori.

Diverso il discorso per gli interventi di manutenzione straordinaria che richiedono una delibera assembleare. Per straordinaria si intende un’emergenza non preventiva e imprevedibile. In questi casi, l’art. 1135, prevede che i condomini esprimano il loro parere positivo o negativo a mezzo delibera. Lo stesso articolo, primo comma n.4, parla anche della creazione di un fondo obbligatorio che vada a coprire l’importo dei lavori da effettuare.

Quanto l’amministratore può decidere autonomamente di eseguire lavori di manutenzione straordinaria urgente? L’articolo 1135, secondo comma, c.c., stabilisce che l’amministratore ha la facoltà, se non l’obbligo, di intervenire qualora se ne verificasse l’urgenza, in caso di atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, non solo in presenza di una situazione di pericolo certo e imminente, ma anche, più semplicemente, potenziale (Cass. sent. n. 6400 del 6.12.’84, e, in dottrina, AA. VV., Trattato del condominio, ed. Cedam, 2008, 556).

Poniamo il caso di un cornicione pericolante, si parla di manutenzione straordinaria ed imprevedibile. Compito dell’amministratore sarà quello di mettere la parte pericolante in sicurezza nel più breve tempo possibile, non essendoci il tempo materiale per convocare un’assemblea. Successivamente, saranno i condomini a decidere in assemblea.

L’amministratore avrà l’obbligo di riferire nella “prima assemblea” il suo operato ma, nel caso ciò non accadesse, lo stesso non perderà il diritto ad essere rimborsato delle spese riconosciute urgenti. La giurisprudenza, infatti, sancisce il generale dovere di rendere conto del proprio operato ai condomini, senza stabilirne l’obbligatorietà.

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